La France, pays de la baguette, du fromage et… des squatteurs ? Si vous avez déjà entendu parler de ces histoires de propriétaires qui se retrouvent à la rue pendant que des inconnus profitent de leur bien, vous savez que le sujet est aussi explosif qu’un vieux four à gaz mal réglé. Mais attention, tous les “squatteurs” ne se valent pas. Entre les vrais squatteurs et les locataires qui ne paient plus leur loyer, il y a une nuance que la loi impose. C’est quoi un squatteur ? Quelles sont les lois qui protègent les locataires qui ne paient pas ? Quels sont les recours pour un propriétaire face à ce problème ? On décortique tout ça !

Squatteur vs locataire impayés : les différences !

D’abord, posons les choses sur le papier.

• Un squatteur, c’est quelqu’un qui entre sans autorisation dans un logement vide ou occupé et y reste bien au chaud, parfois même en changeant les serrures pour s’installer sans être gêné.
• Un locataire en impayé, c’est quelqu’un qui a signé un contrat de location mais qui, pour une raison ou une autre, a décidé que le loyer, c’était un concept facultatif.

La différence principale est là : un locataire en impayé n’est pas considéré comme un squatteur car il a eu le droit d’être là et d’occuper l’appartement là où le squatteur s’est installé illégalement. Et ça, aux yeux de la loi, ça change tout.

La loi et les locataires impayés : une protection en béton

Si les squatteurs n’ont pas réellement de protection légale, les locataires en impayés, eux, si. Si vous êtes propriétaire et que votre locataire ne paie plus, ça peut se compliquer pour vous.

• La trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars) interdit toute expulsion. Donc même si ton locataire refuse (ou ne peut pas) payer son loyer, il faudra attendre les beaux jours pour espérer recouvrer ton logement.
• La procédure d’expulsion peut prendre des années (oui, années !). Entre la mise en demeure, la convocation au tribunal, la décision de justice, l’appel, la demande au préfet, l’attente d’un huissier…bref, ça peut être plus long qu’une série originale Netflix.
• Les aides sociales : certains locataires peuvent demander des aides pour éviter l’expulsion, si ils les obtiennent, cela peut régler le problème de loyers impayés mais, dans tous les cas, la demande prend du temps.

Une situation délicate : quels recours pour protéger les propriétaires ?

Déjà, si un squatteur s’installe chez vous (sans autorisation ni contrat de location), vous avez tout de même des droits en tant que propriétaire :

• Intervention rapide si violation de domicile : Dans le cas où vous pouvez prouver qu’il s’agit de votre résidence principale, la police peut expulser les squatteurs sous 48h. Pour le prouver, armez-vous de vos documents officiels ou fiscaux : avis d’imposition, attestation d’assurance habitation, carte grise de votre véhicule enregistrée à cette adresse, etc.

Si, en revanche, il s’agit d’une résidence secondaire ou d’un logement destiné à la location, c’est une autre paire de manches. Il faudra passer par une procédure judiciaire classique, avec huissier, tribunal etc.. Ce qui, vous l’aurez compris, peut prendre…longtemps.

• Loi “anti-squat” de 2023 : Maintenant, squatter un logement est directement puni par la loi, jusqu’à 3 ans de prison et 45000€ d’amende.

En ce qui concerne les locataires mauvais payeurs, en revanche, c’est une autre histoire :

• Procédure judiciaire obligatoire : il faut aller au tribunal, prier pour une décision rapide et espérer que le préfet ne bloque pas l’expulsion (et que la période ne soit pas couverte par la trêve hivernale).
• Négociation à l’amiable : Avant d’aller en justice, il est possible de tenter une médiation avec le locataire pour trouver un arrangement (paiement échelonné, délai supplémentaire, etc.).
• Saisie sur salaire ou compte bancaire : Une fois une décision judiciaire obtenue, un huissier peut tenter de récupérer les sommes dues via une saisie sur les revenus ou le compte bancaire du locataire.

Notre conseil ? L’anticipation pour se prémunir des risques !

Comme nous venons de le voir, les mesures peuvent rapidement devenir compliquées face à un locataire qui ne paie plus son loyer et les protections et recours des propriétaires dans cette situation sont minces. Notre conseil : anticipez le problème ! Si vous avez pour projet de mettre votre logement en location, il existe des protections que vous pouvez mettre en place pour vous prémunir des risques.

• Garantie loyers impayés : en tant que propriétaire, vous pouvez souscrire à une assurance qui couvre les loyers impayés auprès de votre agence immobilière
• La garantie locative Archimaid avec les loyers payés d’avance : Envie d’une solution aussi gratuite qu’efficace ? Archimaid propose d’anticiper la solvabilité de vos locataires avec une solution vielle comme le monde mais non moins efficace : les loyers payés d’avance ! Pour tout comprendre, rendez-vous sur notre article “garantir le paiement de ses loyers”.

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Conclusion

Pour résumer, si la loi protège les propriétaires face aux squatteurs, les recours face aux locataires impayés sont minces. Pour éviter de longues instances judiciaires, autant vous prémunir de tout risque dès le début ! En tant que propriétaire, soyez prévoyant : choisissez bien vos locataires, prenez des garanties locatives et des mesures préventives ! Selon nous, sécuriser ses loyers n’a pas à devenir un gouffre financier, c’est pourquoi Archimaid propose une solution entièrement gratuite pour les propriétaires, contactez-nous pour en savoir plus !