Acheter pour louer en 2025, ça en est où ?

Le marché immobilier français connaît une période de transition majeure en 2025. L’inflation et la crise semble suivre son cours, le moral des français n’est pas au beau fixe. Une question subsiste : faut-il opter pour l’investissement immobilier locatif en 2025 ? Entre la baisse attendue des taux d’intérêt, les évolutions réglementaires (DPE et plafonnement des loyers) et la nécessité d’optimiser la rentabilité locative, les investisseurs doivent adopter une approche stratégique pour tirer profit de leurs placements. Acheter pour louer en 2025, oui ou non ? On décortique tout ça avec vous.

Les taux d’intérêts : à quoi s’attendre ?

Après plusieurs années de hausse des prix, l’immobilier a amorcé un cycle baissier depuis 2023, principalement en raison de la forte hausse des taux d’emprunt. Cependant, les perspectives pour 2025 sont plus encourageantes, avec une possible baisse des taux sous l’impulsion de la BCE (Banque Centrale Européenne). Cette évolution pourrait redonner du souffle au marché et favoriser un retour progressif des acheteurs.

Malgré cela, la prudence reste de mise. La baisse des prix est plus marquée dans certaines villes de province, tandis que les grandes métropoles comme Paris, Lyon ou Bordeaux connaissent des ajustements plus modérés. Le risque de moins-value existe, mais il peut être compensé par une rentabilité locative bien optimisée.

La rentabilité locative au cœur des décisions

Dans un contexte où la fiscalité immobilière se durcit et où les coûts d’entretien augmentent, seule une excellente rentabilité locative peut justifier un investissement. En temps normal, un rendement brut d’au moins 6 % est recommandé pour couvrir les charges et dégager un bénéfice net supérieur aux placements bancaires classiques.

Pour atteindre cet objectif, il est essentiel de :

• Négocier fermement le prix d’achat afin de limiter le risque de perte de capital.
• Optimiser le choix du bien (ancien ou neuf, nombre de pièces, emplacement).
• Anticiper la fiscalité en choisissant entre location nue ou meublée et en étudiant les dispositifs comme le déficit foncier.
• Sécuriser les loyers en sélectionnant les bons locataires et en évitant la vacance locative. C’est la mission d’Archimaid, spécialiste en gestion locative, de sécuriser vos loyers en garantissant une gestion optimisée de vos biens, pour vous assurer un revenu locatif stable et sécurisé.

Gardez à l’esprit que l’investissement locatif constitue un investissement sur le long terme.

L’impact des nouvelles réglementations énergétiques

Un autre facteur clé pour 2025 est la réglementation sur la performance énergétique des logements. Depuis janvier 2025, les biens classés G au DPE ne peuvent plus être loués sans rénovation. D’ici 2028, ce sera le tour des logements classés F, puis des E en 2034. Pour plus de détails : lire notre article sur le sujet.

Ce cadre réglementaire pousse de nombreux propriétaires à vendre des biens énergivores à prix réduit, car ces logements sont de moins en moins attractifs pour les acheteurs traditionnels qui doivent respecter les nouvelles normes. Pour un investisseur averti, ces logements représentent une opportunité d’achat à prix décoté, à condition de prévoir un budget travaux suffisant (entre 10 000 et 20 000 € pour un petit appartement en copropriété). Cette situation offre une occasion unique d’acquérir des biens sous-évalués, de les rénover pour améliorer leur performance énergétique, et ainsi bénéficier de meilleures rentabilités locatives à long terme. Une fois rénovés, ces biens peuvent se valoriser et répondre aux nouvelles exigences, tout en bénéficiant des aides proposées par l’État pour améliorer le DPE des biens.

L’impact de la régulation des loyers et les villes où investir

Dans certaines grandes villes comme Bordeaux, la régulation des loyers commence à être un enjeu majeur. Bordeaux a mis en place un plafonnement des loyers, ce qui peut freiner la rentabilité pour les investisseurs. Toutefois, en raison de la crise du logement dans cette ville, vous vous assurez de trouver des locataires pour votre bien immobilier. On peut également imaginer que face à cette crise, la ville de Bordeaux décide d’assouplir l’encadrement des DPE pour les biens locatifs mais cela reste du domaine du possible.

En parallèle, il est crucial de bien choisir les villes où investir en fonction de la demande locative et de la rentabilité. Bordeaux reste un choix sur mais ce n’est pas le cas de certaines villes, comme celles figurant dans la liste des 60 villes à éviter pour un investissement locatif, présentent des risques accrus en raison d’un excès de l’offre par rapport à la demande. En revanche, des villes dynamiques comme Lyon, Toulouse, et Lille, continuent de voir une demande forte et offrent des perspectives de rentabilité intéressantes à court et long terme.

Quelles stratégies pour réussir son investissement locatif en 2025 ?

Face aux défis du marché, on retrousse ses manches et on établi les grands axes d’une stratégie gagnante :

• Miser sur des secteurs à forte demande locative : privilégier les grandes villes où la demande reste soutenue. Même si cela inclut un investissement plus important, le risque est moindre.
• Acheter à prix réduit : cibler des biens sous-évalués et négocier avec des vendeurs pressés. Les réglementations sur DPE, notamment, ont fait baisser la valeur des biens immobiliers catégorisés passoire énergétique.
• Optimiser le financement : profiter de la baisse des taux pour obtenir un crédit avantageux.
• Rénover intelligemment : améliorer la performance énergétique pour bénéficier d’aides et revaloriser le bien.
• Adapter la fiscalité : maximiser les déductions et choisir le bon régime fiscal. Louer votre bien immobilier en tant que logement meublé vous permettra également de louer plus cher. Pour comprendre les différences entre location nue et meublée, lisez notre article !

Conclusion : un marché exigeant mais porteur d’opportunités

Investir dans l’immobilier locatif en 2025 nécessite une approche rigoureuse et bien informée. Si les conditions de financement s’améliorent avec la baisse des taux, les investisseurs doivent rester vigilants sur la rentabilité et les risques liés à la valeur des biens. Cependant, l’état du marché offre encore des opportunités intéressantes, notamment en raison de l’attrait de certains biens sous-évalués, des aides de l’État pour la rénovation énergétique, et des ajustements potentiels dans des villes comme Bordeaux. Avec une bonne préparation et un choix stratégique du bien, l’investissement locatif peut toujours offrir de belles perspectives de rendement et de valorisation à long terme.

Et pour maximiser vos rendements locatifs, pourquoi ne pas opter pour une solution qui vous permet de sécuriser vos loyers gratuitement comme le propose Archimaid ? En savoir plus.