La question de l’entretien du logement soulève souvent des interrogations quant à la répartition des responsabilités entre propriétaires et locataires. Les travaux de réparation courante et les petites interventions suscitent des débats sur la prise en charge de ces obligations. La loi Hoguet du 6 juillet 1989 fixe les contours des devoirs respectifs des deux parties. Cet article se propose d’explorer les différentes facettes de cette question, en détaillant les réparations locatives, les obligations du locataire sur les parties intérieures et extérieures, ainsi que les cas spécifiques exemptant le locataire de certaines responsabilités.

Les Réparations Locatives :

Les réparations locatives couvrent un large éventail de travaux destinés à maintenir le logement en bon état. Selon la loi, le locataire est tenu d’effectuer ces travaux lui-même ou de recourir à un professionnel. Toutefois, la distinction entre réparations locatives et travaux dus à la vétusté du logement est cruciale. La loi Hoguet clarifie cette différence, précisant que le locataire n’est pas responsable des réparations liées au caractère vétuste du logement ou à des événements échappant à sa responsabilité, tels qu’une effraction.

Obligations du Locataire sur les Parties Intérieures :

• L’Entretien Courant :

Pendant la durée du bail, le locataire doit maintenir le logement en bon état en effectuant un entretien régulier. Ce devoir vise à éviter des dégradations importantes qui pourraient entraîner des travaux onéreux. L’état des lieux de sortie permet de constater d’éventuelles dégradations causées par un défaut d’entretien, et le montant des travaux nécessaires peut être retenu sur le dépôt de garantie.

• Les Réparations Locatives :

Le locataire est également responsable de certaines réparations locatives qui ne résultent pas de la vétusté du logement. Il doit assumer les petits travaux découlant de l’usage normal du bien. Une grille de vétusté, appliquée dès la signature du bail, peut être utile pour calculer des abattements théoriques liés à la durée de vie des équipements, déduits du montant des travaux à la charge du locataire.

Obligations sur les Parties Intérieures :

La loi distingue clairement les éléments relevant des obligations du locataire en matière d’entretien de la partie intérieure du logement. Cela inclut les sols, murs, plafonds, ainsi que les réseaux de plomberie, d’électricité et de menuiserie.

• Sols, Murs et Plafonds :

Le locataire doit veiller à la propreté des murs, cloisons et plafonds, ainsi qu’entretenir les revêtements de sol. Des actions spécifiques, comme les raccords de peinture et de tapisserie, sont requises.

• Éléments de Plomberie, d’Électricité et de Menuiserie :

Le locataire doit assurer le maintien en l’état de certains éléments, comme le remplacement des tablettes et tasseaux d’un placard, l’entretien des éviers, chauffages, appareils sanitaires, canalisations d’eau et de gaz, etc.

Le locataire a également des responsabilités en ce qui concerne l’entretien des parties extérieures du logement. Cela englobe le jardin, le cas échéant, avec des tâches telles que le désherbage, la tonte de la pelouse, l’arrosage et la taille des massifs. De plus, s’il y a un bassin ou une piscine, le locataire doit veiller à leur propreté. Les auvents, terrasses, et le désengorgement des gouttières font également partie de ses obligations pour éviter d’éventuelles infiltrations d’eau.

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Mais alors… quelles sont les charges du propriétaire concernant le bien loué ? 

La responsabilité du propriétaire ne se limite pas à la simple mise à disposition du logement, elle englobe également l’obligation de fournir un logement décent au locataire. Mais qu’est-ce qu’un logement décent exactement ? Pour répondre à cette question, plusieurs critères doivent être respectés. Le bien doit être en bon état d’usage et équipé de manière fonctionnelle. Les cinq principaux critères de décence sont les suivants :

Surface Habitable Minimale :

La pièce principale doit avoir une surface habitable d’au moins 9 m2, avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m.

Santé et Sécurité :

Le logement ne doit pas porter atteinte à la sécurité et à la santé du locataire.

Absence d’Animaux et Parasites Nuisibles :

Il doit être exempt d’animaux et de parasites nuisibles (à noter qu’il s’agit ici d’animaux nuisibles, non d’animaux domestiques).

Performance Énergétique Maximale :

La consommation d’énergie est limitée à 500 kWh/m2 par an (étiquette G du DPE), et ce seuil sera réduit à 420 kWh/m2 avec la refonte du DPE à partir de 2025.

Équipements Habituels :

Le logement doit disposer d’équipements essentiels tels qu’une installation en eau potable, des WC, un coin cuisine avec évier, et une évacuation des eaux usées.

• Les Travaux à la Charge du Bailleur Durant le Bail

En ce qui concerne les travaux, le propriétaire est responsable de toutes les réparations autres que celles considérées comme locatives. Les obligations du bailleur comprennent notamment :

Travaux de Valorisation :

Installation d’équipements ou services supérieurs aux équipements existants, tels que la pose d’un nouveau parquet, la mise en place d’un digicode, ou la rénovation complète d’une cuisine. Ces travaux ne doivent pas impacter le montant du loyer, sauf en cas de révision annuelle basée sur l’Indice de Référence des Loyers.

Travaux d’Entretien Essentiels :

Travaux nécessaires pour maintenir le bien en bon état d’usage, comme le remplacement d’une robinetterie vétuste ou de volets obsolètes.

Travaux d’Amélioration Énergétique :

Travaux visant à améliorer la performance énergétique du bien, tels que l’isolation, l’installation d’une pompe à chaleur, ou le remplacement d’une chaudière énergivore.

Travaux Indispensables à la Décence du Logement :

Certains travaux, généralement attribués au locataire, peuvent être pris en charge par le propriétaire lorsque la vétusté de l’équipement est en cause. Par exemple, si les joints d’une douche, normalement considérés comme réparations locatives, nécessitent une intervention due à un état d’usure avancée, le propriétaire en assume la responsabilité.

En résumé…

La fourniture d’un logement décent ne se limite pas à sa mise à disposition, mais englobe également l’engagement du propriétaire à maintenir le bien en bon état et à effectuer les travaux nécessaires pour garantir le confort et la sécurité du locataire. Cela contribue à créer un environnement locatif sain et respectueux des droits des deux parties.