Éviter la sous-location illégale

Cher propriétaires, cette fois-ci on s’attaque à une pratique courante au sein du secteur immobilier. Le cauchemar des propriétaires, j’ai nommée : La sous-location. Bien que légale dans certains cas, elle est majoritairement illégale pour de nombreuses raisons et peut ainsi créer des malentendus ou des problèmes entre locataires et propriétaires. Comprendre ce qu’est une sous-location et ses implications est essentiel pour protéger vos droits et garantir une bonne gestion de vos biens immobiliers. Cet article sera votre guide lors d’un voyage à travers les éléments clés à connaître sur la sous-location.

Introduction : Comprendre la Sous-Location

La sous-location se produit lorsqu’un locataire, titulaire d’un contrat de location, décide de mettre à disposition une partie ou la totalité de son logement à un tiers en échange d’une compensation financière. En d’autres termes, oui, le locataire est en droit d’héberger sa moitié, ses amis ou sa famille à titre gratuit. En revanche, dès qu’un loyer est versé par un tiers pour l’utilisation du logement, il s’agit officiellement d’une sous-location.

Un point important à noter est que si un locataire quitte le logement pour laisser l’intégralité de l’espace à des proches, même sans compensation, cela peut également être interprété comme une sous-location. Il n’existe pas de durée universelle fixée, mais des absences de plusieurs mois sont souvent surveillées.

La sous-location n’est cependant pas obligatoirement illégale si celle-ci est encadrée et, surtout, acceptée par le propriétaire.

Sous-Location Légale et Illégale

La sous-location, par principe, est interdite sans l’accord écrit du propriétaire, que le logement soit loué vide ou meublé. Toutefois, elle peut devenir légale si le locataire obtient cette autorisation préalable, encore faut-il que ce même locataire ait connaissance de cette clause et soit en contact direct avec le propriétaire. L’intermédiaire d’une agence, notamment, rend cela complexe. Le propriétaire doit non seulement approuver le principe de la sous-location, mais aussi valider le montant du loyer pour éviter toute spéculation.

Le Cas Particulier de la Cohabitation Intergénérationnelle

La cohabitation intergénérationnelle, prévue par la loi Elan de 2018, est un type de sous-location particulier qui permet à des personnes âgées de plus de soixante ans, qu’elles soient propriétaires ou locataires, de proposer une partie de leur logement à un jeune de moins de trente ans en échange d’une contribution modeste. Ce type de sous-location est encadré par une charte spécifique, et bien que le senior doive informer son bailleur de cette cohabitation, ce dernier ne peut pas s’y opposer.

Pour en savoir plus lire « La cohabitation intergénérationnelle : un échange gagnant-gagnant pour tous »

Le Cas Particulier des Logements Sociaux

La sous-location dans le cadre des logements sociaux, elle, est strictement encadrée, il n’est possible de sous-louer qu’une partie du logement à une personne de plus de soixante ans ou à une personne adulte handicapée, toujours à condition d’informer le bailleur.

Pourquoi ça existe la sous-location illégale ?

En réalité, bien souvent par manque d’informations. Certains locataires ne sont pas au courant des réglementations spécifiques sur la sous-location et peuvent agir sans savoir qu’ils enfreignent la loi. À contrario, certains ne savent même pas que la sous-location légale est possible sur accord du propriétaire. Beaucoup de locations passent également par une agence ou il n’est tout simplement pas possible pour le locataire d’obtenir le contact du propriétaire afin de lui demander dans les règles de l’art sa permission.

Ainsi, méconnaissance des règles et difficultés de prise de contact entrent en collision avec un besoin financier urgent ou une absence prolongée du locataire. Une meilleure information permet ainsi souvent d’éviter la sous-location illégale.

Dernier point qui prend de plus en plus de place : la complexité de faire accepter le dossier d’un nouveau colocataire lors du départ de notre ancien compagnon de cohabitation.

Le Cadre Juridique et les Implications d’un Contrat de Sous-Location

Lorsqu’un locataire principal, appelons-le Steven, subit la perte de sa partenaire de vie (sa colocataire) et envisage de sous-louer son logement, il doit respecter un cadre juridique précis : un contrat de sous-location.

Ce contrat, qui n’est pas encadré par la loi du 6 juillet 1989 régissant les locations, doit contenir toutes les modalités importantes : durée du bail, montant du loyer, conditions de résiliation, etc. De par ce contrat, Steven reste ainsi responsable des obligations vis-à-vis du propriétaire, y compris le paiement du loyer et la réparation des éventuelles dégradations, même si ces dernières sont causées par le sous-locataire.

Pour protéger leurs intérêts, Steven et son sous-locataire ont tout intérêt à formaliser leur accord par écrit. Ce contrat de sous-location, bien que souple, doit être rédigé avec soin pour éviter tout litige potentiel.

Fixation du Loyer en Sous-Location : Les Règles à Respecter

Bien évidemment, la sous-location n’a pas pour but d’enrichir le locataire. À ce moment-là, ce dernier ne peut exiger un loyer supérieur à celui qu’il paie au propriétaire. Le loyer doit être proportionnel à la partie du logement sous-louée, et cette fixation doit être approuvée par le propriétaire. Cette transparence évite les abus (du type Steven veut se lancer dans le marché de l’immobilier) et protège les droits du sous-locataire.

Les Risques pour le Locataire en Cas de Sous-Location Illégale

Sous-louer son logement sans l’accord écrit du propriétaire expose le locataire principal à de graves conséquences : résiliation du bail, demande de dommages et intérêts, voire sanctions pénales. Pour être sanctionné il doit y avoir preuve qu’il y a eu sous-location, cela peut parfois être difficile d’obtenir ces évidences mais parfois, le manque de discernement des locataires précède l’enquête. L’indice coupable ? La traçabilité des APL.

Sous-Location et Aides au Logement (APL) : Ce Qu’il Faut Savoir

Il peut paraître évident que les sous-locataires illégaux n’ont aucun droit aux APL, c’est pourtant une des solutions les plus utilisées pour dénicher ce type de fraude. Cependant, dans le cadre d’une sous-location légale et depuis la loi Elan de janvier 2020 certains sous-locataires peuvent bénéficier des Aides au Logement (APL).

Cela n’est cependant possible que sous réserve de respecter des critères spécifiques :

• Le locataire principal doit être âgé de plus de soixante ans
• Il doit habiter le logement
• Il doit avoir obtenu l’accord du bailleur pour la sous-location (rendant celle-ci légale)
• Le sous-locataire doit, quant à lui, être âgé de moins de trente ans ou de plus de soixante ans
• Ne pas payer un loyer supérieur à celui du locataire principal

Les APL sont calculées en fonction de la part du loyer payée par le sous-locataire, et peuvent être versées directement à ce dernier avec l’accord du locataire principal.

Pour résumer, en tant que propriétaire vous êtes seul décisionnaire de rendre ou non une sous location légale. Pour vous prémunir de toutes sous locations intempestives et éviter la sous-location illégale, voici nos conseils :

• Gardez contact avec votre locataire et assurez vous de construire une relation de confiance et de transparente avec lui (lire Comment gérer efficacement les relations avec vos locataires)
• Prenez le contrôle de la sous-location ! La sous-location peut paraître effrayante car un nouveau locataire courte durée inconnu peut être une source de loyers impayés. Pour vous prémunir de tout risque, optez pour la garantie Archimaid ! Nous pouvons vous trouver un sous-locataire sur une durée déterminée en séquestrant les loyers nécessaires à l’avance !

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