Envie de vendre votre logement ? Mais comment s’y prendre si celui-ci est loué ? Si vous vous interrogez sur vos obligations envers votre locataire, ce petit guide est fait pour vous. On va aller droit au but : contrairement à une idée reçue, le locataire n’est pas systématiquement prioritaire pour acheter le bien. Comme toujours, il existe cependant des exceptions à cette règle, on va démystifier tout ça !

Quand le locataire prioritaire pour l’achat : quelles conditions ?

Dans certains cas, oui, votre locataire peut être prioritaire pour acheter votre bien ! Mais attention, ce n’est pas aussi simple qu’un “bon, on se fait une offre et c’est réglé”. Voici les configurations où cela s’applique.

1/ Le droit de Préemption

Votre locataire bénéficie d’un droit de préemption en cas de vente de votre bien. C’est un droit bien précis, un peu comme une option dans un magasin de voitures : s’il le souhaite, il peut acheter le bien avant que vous ne le proposiez à d’autres. Ce sésame ne s’applique que dans deux cas :

• Dans le cas d’un bail vide : Si votre bien est loué sans meuble (logement nu), et si vous décidez de le vendre, le locataire possède bien un droit de préemption. Cela veut dire qu’il a la priorité pour l’achat à un prix égal à celui que vous lui proposez (ou celui que vous acceptez d’une autre partie).
• Si le bail arrive à son terme : lorsqu’un bail se termine (en général tous les 3 ans pour les baux classiques), votre locataire doit être informé de votre intention de vendre. Si le locataire exprime clairement son intérêt pour l’achat du bien, vous pourrez lui proposer l’achat dans des conditions définies (prix, modalités). Le locataire dispose d’un délai de deux mois pour accepter ou refuser l’offre. Durant ce délai, en tant que propriétaire, vous ne pourrez pas vendre votre bien à un autre acheteur potentiel.

L’interdiction de vendre durant ce délai ne s’applique donc qu’à condition que les trois conditions soient bien réunies : un bail vide qui arrive à son terme et pour lequel le locataire a clairement exprimé son intérêt pour le rachat.

2/ Le cas des baux commerciaux

Si votre bien est loué à un commerçant (par exemple, une boutique), le droit de préemption existe aussi. Le locataire a alors la possibilité de racheter le local s’il le désire. Ce droit est inscrit dans le code de commerce et est donc un peu plus structuré. Vous devrez lui faire une offre et lui laisser au minimum deux mois de réflexion. Dans le cadre d’un bail commercial, le locataire a toujours un droit de préemption, qu’il s’agisse d’un local nu ou meublé.

D’un bail commercial à un bail locatif, le fonctionnement est le même à l’exception donc du droit de préemption qui fonctionne également sur un logement nu dans le cas d’un bail commercial. 

Quand le locataire n’est pas prioritaire

Mais ce n’est pas toujours le cas ! Parfois, le locataire ne pourra pas se positionner en priorité. Comme on vient de le voir, son droit de préemption ne s’applique que si les conditions sont bien toutes réunies. Voici les situations où il devra attendre comme tout le monde.

1/ Vente de bien meublé ou location saisonnière

Si vous avez un bien meublé (et pas un logement nu), ou si vous louez sous forme de location saisonnière (type Airbnb), le droit de préemption ne s’applique pas. Le locataire n’a aucune priorité quant au rachat de votre bien. Ceci dit, il peut tout à fait vous faire une offre s’il le souhaite.

2/ Si vous vendez à un membre de la famille

Si vous décidez de vendre à un proche, comme un membre de votre famille, le droit de préemption ne s’applique pas.

Ainsi si vous souhaitez vendre à un membre de votre famille, le droit de préemption du locataire ne s’applique pas jusqu’au 3e degré inclus :

• Parents (1er degré) : père, mère, enfants
• Grands-parents et petits-enfants (2e degré)
• Frères et soeurs (3e degré)

Malheureusement si vous aviez prévu de vendre votre logement à un ami, il n’existe légalement pas de droit de préemption accordé à l’amitié. Votre locataire (si les conditions énoncées plus haut) aura priorité sur l’achat de votre logement. C’est dur mais l’amitié est difficile à stratifier sous forme de degré, cela ne permet pas de constituer un cadre légal autour.

3/ Si vous n’êtes pas en zone tendue

Dans certaines zones, comme les grandes villes où la demande de logement est forte, des règles spécifiques s’appliquent pour protéger le locataire. Mais si vous êtes dans une zone non tendue (et pas vraiment dans le cœur de Paris ou Lyon, par exemple), le locataire n’a pas de droit prioritaire pour acheter. Pour savoir si votre logement est en zone tendue, vous avez accès à des simulateurs en ligne.

Le prix et les offres lors de la proposition de vente

Lorsque vous proposez votre bien à la vente, il y a un petit ballet de prix et de négociations. Si votre locataire est prioritaire, il devra, tout comme un acheteur classique, accepter un prix de vente conforme à celui du marché. Mais attention à ne pas lui vendre votre bien à un prix « gonflé » pour qu’il renonce au logement.

En bref, si vous proposez à votre locataire un prix plus élevé que celui du marché, il peut refuser l’offre et passer son tour. Et si vous acceptez une offre d’un autre acheteur, c’est à lui de se sentir « évidemment » lésé. Donc, vous devez jouer franc jeu avec lui, et il devra aussi être raisonnable avec ses attentes. Parfois, l’acheteur extérieur pourra aussi proposer des meilleures conditions, mais cela n’a pas d’impact sur les droits de votre locataire.

Vente en cours de bail

Vendre en cours de bail, c’est un peu comme préparer un dîner surprise pour un invité : cela peut surprendre tout le monde, mais c’est parfaitement possible, et cela suit des règles bien précises. Mais évidemment il faudra que votre locataire joue le jeu pour l’organisation des visites, pour davantage d’informations, vous pouvez lire notre article sur les obligations du locataire face aux visites.

1/ Le locataire peut rester dans le logement

Si vous vendez en cours de bail, le locataire conserve ses droits. Autrement dit, le contrat de bail continue avec le nouveau propriétaire. Ce dernier devra respecter toutes les conditions que vous avez fixées, y compris le loyer, et ce, jusqu’à la fin du bail.

2/ Fin du bail avant vente

Si vous avez l’intention de vendre avant la fin du bail, vous devrez respecter un préavis et suivre des étapes légales spécifiques. Vous ne pouvez pas forcer le locataire à quitter les lieux avant la fin du contrat sans raison valable, sous peine de devoir lui verser une indemnité.

Vente d’un logement nu ou meublé : des différences à connaître

La vente d’un bien nu ou meublé est un sujet qui fait toujours débat. On a même déjà fait un article sur les différences notoires à connaître. La grande différence ici se situe au niveau du droit de préemption. Le locataire d’un logement nu a la priorité, tandis que celui d’un logement meublé peut seulement espérer que vous pensiez à lui… Mais il n’a aucun droit particulier. En fait, si vous avez un appartement meublé et que vous voulez vendre, vous pouvez le faire comme bon vous semble, sans avoir à attendre la moindre réaction de la part de votre locataire.

Le droit de préemption de la mairie

Face à la mairie, le droit de préemption du locataire ne vaux plus. En effet, cela ne concerne pas toutes les villes mais seulement les communes ayant pré établi une zone de préemption dans leur plan d’urbanisme (Bordeaux par exemple). Tout comme le locataire, la mairie dispose de 2 mois après réception de la déclaration d’intention de vendre pour exercer son droit. Si elle ne réagit pas, et si le locataire se manifeste en exerçant son droit de préemption, la vente peut être bloquée pendant 4 mois (2 mois pour la mairie, puis 2 mois supplémentaires pour le locataire) avant que vous ayez le droit de vendre à qui bon vous semble.

Conclusion

En résumé, vendre votre bien locatif peut être une aventure intéressante… mais elle ne se fait pas sans réfléchir ! Votre locataire a des droits, mais ils varient en fonction de nombreux paramètres, comme le type de bail, la situation géographique, et même le type de logement. Parfois, il peut être prioritaire pour racheter votre bien, mais parfois, il devra laisser place à d’autres acheteurs. N’oubliez pas que tout est une question de transparence, de bonne communication, et de respect des règles !

Alors, prêt à mettre votre bien en vente ? N’oubliez pas de vérifier toutes les petites subtilités légales et de garder à l’esprit que votre locataire a aussi son mot à dire… et son droit de préemption ! Et si vous préférez remettre votre logement en location sans frais, pensez à nous ! Archimaid propose un service de gestion des loyers entièrement gratuit pour les propriétaires, de quoi vous faire réviser votre projet de vente.