Outre le loyer mensuel, le portefeuille des locataires doit également supporter ce que l’on appelle les “charges locatives”. Ce sont des frais supplémentaires qu’il est essentiel de comprendre pour éviter des surprises financières… Quelles sont les Charges Locatives ? Les charges locatives regroupent l’ensemble des frais liés à l’usage et à l’entretien d’un immeuble, d’une résidence ou d’un ensemble immobilier. Elles comprennent généralement les dépenses liées aux parties communes, telles que l’entretien des espaces verts, l’électricité des parties communes, les ascenseurs, le nettoyage des parties communes, la collecte des ordures, etc… Les Différents Types de Charges Locatives Il est important de noter que toutes les charges locatives ne sont pas obligatoirement à la charge du locataire. Il existe deux principaux types de charges locatives : Les Charges Récupérables : Ces charges peuvent être directement imputées au locataire. Elles comprennent les dépenses liées à l’utilisation individuelle du logement, comme la consommation d’eau, le chauffage, l’électricité propre au logement, etc. Le locataire rembourse ces charges en plus du loyer, généralement sur la base de provisions mensuelles. Ces provisions sont régularisées une fois par an en fonction des dépenses réelles. Les Charges Non Récupérables : Ces charges restent à la charge du propriétaire. Il s’agit des frais liés à l’entretien des parties communes, aux travaux de réparation, aux honoraires de gestion de l’agence immobilière, et autres frais de gestion liés à la propriété. Comment Sont Calculées les Charges Locatives ? Les charges locatives récupérables sont généralement calculées en fonction des dépenses réelles supportées par le propriétaire. Les charges non récupérables sont souvent incluses dans le calcul du loyer initial et sont à la charge du locataire. Le locataire paie des provisions chaque mois, estimées à partir des dépenses des années précédentes. Une fois par an, le propriétaire doit fournir au locataire un décompte détaillé des charges réelles. Si les provisions payées sont inférieures aux charges réelles, le locataire devra verser la différence. Si elles sont supérieures, le locataire recevra un remboursement. Conseils pour Gérer les Charges Locatives Comprendre le Contrat de Location : Avant de signer un contrat de location, il est essentiel de comprendre comment les charges locatives sont réparties entre le propriétaire et le locataire. Vérifier les Provisions : Il est recommandé de vérifier régulièrement les provisions de charges locatives et de s’assurer qu’elles sont en adéquation avec la réalité des dépenses. Demander des justificatifs : En cas de doute sur le montant des charges, le locataire a le droit de demander des justificatifs détaillés au propriétaire. Anticiper les régularisations : Les régularisations annuelles peuvent parfois représenter un montant important. Il est conseillé de prévoir ces dépenses pour éviter des difficultés financières. La liste des charges locatives : Toutes les dépenses ne sont pas récupérables sur le locataire. Le décret n°87-713 du 26 août 1987 offre une liste exhaustive des charges récupérables, comprenant l’entretien des parties communes, les menues réparations et les services directement utilisés par le locataire, comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Charges locatives en location meublée : Les charges en location meublée peuvent être fixées forfaitairement ou au réel. Les propriétaires optant pour un forfait doivent veiller à ce qu’il ne soit pas disproportionné. En cas de bail mobilité, les charges sont toujours au forfait, simplifiant la gestion pour le locataire et le bailleur. Régularisation annuelle des charges : Chaque année, le syndic arrête les comptes de la copropriété, permettant au propriétaire de régulariser les charges du locataire. Ce processus implique la comparaison des dépenses réelles avec les provisions versées. Les syndics facilitent souvent cette tâche en indiquant le caractère récupérable des charges. Contactez-nous chez Archimaid pour toute question concernant notre garantie locative et notre solution pour les loyers impayés.

La question de l’entretien du logement soulève souvent des interrogations quant à la répartition des responsabilités entre propriétaires et locataires. Les travaux de réparation courante et les petites interventions suscitent des débats sur la prise en charge de ces obligations. La loi Hoguet du 6 juillet 1989 fixe les contours des devoirs respectifs des deux parties. Cet article se propose d’explorer les différentes facettes de cette question, en détaillant les réparations locatives, les obligations du locataire sur les parties intérieures et extérieures, ainsi que les cas spécifiques exemptant le locataire de certaines responsabilités. Les Réparations Locatives : Les réparations locatives couvrent un large éventail de travaux destinés à maintenir le logement en bon état. Selon la loi, le locataire est tenu d’effectuer ces travaux lui-même ou de recourir à un professionnel. Toutefois, la distinction entre réparations locatives et travaux dus à la vétusté du logement est cruciale. La loi Hoguet clarifie cette différence, précisant que le locataire n’est pas responsable des réparations liées au caractère vétuste du logement ou à des événements échappant à sa responsabilité, tels qu’une effraction. Obligations du Locataire sur les Parties Intérieures : L’Entretien Courant : Pendant la durée du bail, le locataire doit maintenir le logement en bon état en effectuant un entretien régulier. Ce devoir vise à éviter des dégradations importantes qui pourraient entraîner des travaux onéreux. L’état des lieux de sortie permet de constater d’éventuelles dégradations causées par un défaut d’entretien, et le montant des travaux nécessaires peut être retenu sur le dépôt de garantie. Les Réparations Locatives : Le locataire est également responsable de certaines réparations locatives qui ne résultent pas de la vétusté du logement. Il doit assumer les petits travaux découlant de l’usage normal du bien. Une grille de vétusté, appliquée dès la signature du bail, peut être utile pour calculer des abattements théoriques liés à la durée de vie des équipements, déduits du montant des travaux à la charge du locataire. Obligations sur les Parties Intérieures : La loi distingue clairement les éléments relevant des obligations du locataire en matière d’entretien de la partie intérieure du logement. Cela inclut les sols, murs, plafonds, ainsi que les réseaux de plomberie, d’électricité et de menuiserie. Sols, Murs et Plafonds : Le locataire doit veiller à la propreté des murs, cloisons et plafonds, ainsi qu’entretenir les revêtements de sol. Des actions spécifiques, comme les raccords de peinture et de tapisserie, sont requises. Éléments de Plomberie, d’Électricité et de Menuiserie : Le locataire doit assurer le maintien en l’état de certains éléments, comme le remplacement des tablettes et tasseaux d’un placard, l’entretien des éviers, chauffages, appareils sanitaires, canalisations d’eau et de gaz, etc. Le locataire a également des responsabilités en ce qui concerne l’entretien des parties extérieures du logement. Cela englobe le jardin, le cas échéant, avec des tâches telles que le désherbage, la tonte de la pelouse, l’arrosage et la taille des massifs. De plus, s’il y a un bassin ou une piscine, le locataire doit veiller à leur propreté. Les auvents, terrasses, et le désengorgement des gouttières font également partie de ses obligations pour éviter d’éventuelles infiltrations d’eau. Savoir plus sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) ici Mais alors… quelles sont les charges du propriétaire concernant le bien loué ?  La responsabilité du propriétaire ne se limite pas à la simple mise à disposition du logement, elle englobe également l’obligation de fournir un logement décent au locataire. Mais qu’est-ce qu’un logement décent exactement ? Pour répondre à cette question, plusieurs critères doivent être respectés. Le bien doit être en bon état d’usage et équipé de manière fonctionnelle. Les cinq principaux critères de décence sont les suivants : Surface Habitable Minimale : La pièce principale doit avoir une surface habitable d’au moins 9 m2, avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m. Santé et Sécurité : Le logement ne doit pas porter atteinte à la sécurité et à la santé du locataire. Absence d’Animaux et Parasites Nuisibles : Il doit être exempt d’animaux et de parasites nuisibles (à noter qu’il s’agit ici d’animaux nuisibles, non d’animaux domestiques). Performance Énergétique Maximale : La consommation d’énergie est limitée à 500 kWh/m2 par an (étiquette G du DPE), et ce seuil sera réduit à 420 kWh/m2 avec la refonte du DPE à partir de 2025. Équipements Habituels : Le logement doit disposer d’équipements essentiels tels qu’une installation en eau potable, des WC, un coin cuisine avec évier, et une évacuation des eaux usées. Les Travaux à la Charge du Bailleur Durant le Bail En ce qui concerne les travaux, le propriétaire est responsable de toutes les réparations autres que celles considérées comme locatives. Les obligations du bailleur comprennent notamment : Travaux de Valorisation : Installation d’équipements ou services supérieurs aux équipements existants, tels que la pose d’un nouveau parquet, la mise en place d’un digicode, ou la rénovation complète d’une cuisine. Ces travaux ne doivent pas impacter le montant du loyer, sauf en cas de révision annuelle basée sur l’Indice de Référence des Loyers. Travaux d’Entretien Essentiels : Travaux nécessaires pour maintenir le bien en bon état d’usage, comme le remplacement d’une robinetterie vétuste ou de volets obsolètes. Travaux d’Amélioration Énergétique : Travaux visant à améliorer la performance énergétique du bien, tels que l’isolation, l’installation d’une pompe à chaleur, ou le remplacement d’une chaudière énergivore. Travaux Indispensables à la Décence du Logement : Certains travaux, généralement attribués au locataire, peuvent être pris en charge par le propriétaire lorsque la vétusté de l’équipement est en cause. Par exemple, si les joints d’une douche, normalement considérés comme réparations locatives, nécessitent une intervention due à un état d’usure avancée, le propriétaire en assume la responsabilité. En résumé… La fourniture d’un logement décent ne se limite pas à sa mise à disposition, mais englobe également l’engagement du propriétaire à maintenir le bien en bon état et à effectuer les travaux nécessaires pour garantir le confort et la sécurité du locataire. Cela contribue à créer un environnement locatif sain et respectueux des droits des deux parties.

Lorsque vous vous apprêtez à signer un contrat de bail avec votre futur locataire, l’état des lieux devient une étape incontournable. Cette formalité est préalable à l’entrée du locataire dans le logement et revêt une importance capitale pour protéger à la fois le propriétaire et le futur occupant en cas de litige. Examinons en détail tout ce qu’il faut savoir sur ce document : Qu’est-ce qu’un état des lieux ? L’état des lieux peut se matérialiser sous la forme d’un document écrit (format papier ou digital) détaillant tous les aspects du bien immobilier à louer. Il est réalisé en présence du locataire et du bailleur, ou de leur mandataire le cas échéant, ce compte rendu peut être transmis en mains propres ou de manière dématérialisée par e-mail. Il a pour objectif de prouver et de décrire l’état du bien lors de l’emménagement ou du départ du locataire. De plus, il met en évidence les éventuelles dégradations imputables au locataire lors de son départ. En tant que propriétaire, si des détériorations sont constatées à la sortie du locataire, cela vous donne la possibilité de retenir une partie ou la totalité du dépôt de garantie. L’état des lieux est-il obligatoire ? Oui, l’état des lieux est obligatoire en vertu de la loi du 6 juillet 1989, que le bien soit loué meublé ou vide. Il est réalisé le jour de la signature du bail et est joint à ce dernier. En cas de litige, ce document constitue une preuve de la qualité et de l’état du logement délivré par le propriétaire. Il vise à faciliter les relations entre bailleur et locataire tout en les protégeant. Les deux parties s’accordent sur les informations consignées dans le document. État des lieux et loi Alur La loi Alur donne au locataire la possibilité de demander une modification de l’état des lieux dans les 10 jours suivant la signature du bail s’il constate un défaut après son installation. Cette demande peut être formulée par lettre recommandée. Quel est le contenu d’un état des lieux ? Le décret du 30 mars 2016 définit les mentions obligatoires devant figurer dans l’état des lieux. Bien qu’il n’existe pas de modèle officiel, le document doit être réalisé en deux exemplaires et comporter les informations suivantes : La date de réalisation de l’état des lieux. La localisation du logement loué. L’identification du propriétaire ainsi que celle du locataire. Le domicile du propriétaire. Les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie. Un recensement des clés et de tous les autres accès à usage privatif ou commun. La description détaillée de chaque pièce et de l’état des sols, murs et plafonds, ainsi que des équipements de la location. Les deux signatures du bailleur et du locataire. NB : L’état des lieux doit spécifier toute détérioration constatée. Cela peut inclure une poignée mal fixée, un mur taché ou fissuré, un parquet rayé, une porte qui ne se ferme pas, un interrupteur défectueux, etc… L’importance de l’état des lieux de sortie lors du départ d’un locataire Lorsqu’un locataire quitte un logement, il est impératif d’établir un état des lieux de sortie. Cette étape permet au bailleur et au locataire de documenter méticuleusement l’état du logement au moment de la remise des clés. Contrairement à l’état des lieux d’entrée, qui constate l’état initial du bien, l’état des lieux de sortie évalue les éventuelles dégradations survenues pendant la période de location. Il est aujourd’hui possible d’utiliser un document unique pour l’état des lieux d’entrée et de sortie. Cependant, cette pratique peut entraîner des confusions et compliquer la résolution de litiges. En cas de contentieux, la clarté apportée par des documents distincts facilite la comparaison et réduit les risques d’interprétation erronée. Après l’évaluation de l’état du logement lors de la restitution des clés, le locataire peut prouver qu’il a pris soin du bien et l’a entretenu correctement. En conséquence, le propriétaire ne pourra retenir aucune somme du dépôt de garantie pour des travaux de réparation ou d’entretien.   Le coût de l’état des lieux   Trois options sont possibles pour la réalisation de l’état des lieux: Auto-réalisation : Le propriétaire peut le faire lui-même en présence du locataire, sans coût supplémentaire. Agence immobilière : Si le bien est géré par une agence, l’agent immobilier peut s’en charger. Les honoraires ne doivent pas dépasser 3 € TTC par m² de surface habitable, et une partie peut être récupérée auprès du locataire. Huissier : En cas de refus du locataire à la présence du propriétaire, un huissier peut être sollicité, et les coûts sont partagés entre le locataire et le bailleur.   Pour finir…. L’état des lieux est une étape cruciale lors de la location d’un logement. En tant que garant de la relation entre le propriétaire et le locataire, ce document ne doit pas être négligé. Sa rigueur garantit une transaction sereine et évite les litiges ultérieurs. Prenez le temps nécessaire pour le réaliser correctement, que ce soit par vous-même, par l’intermédiaire d’un professionnel de l’immobilier, ou avec l’aide d’un huissier si la situation l’exige. Cela contribuera à une location en toute confiance et transparence.